قانون الضرائب العقارية يدخل الخدمة

قانون الضرائب العقارية يدخل الخدمة .. اللائحة التنفيذية تصدر خلال ساعات‏
06/08/2009



بعد جدل‏,‏ ومناقشات مطولة حول قانون الضرائب العقارية الجديد‏,‏ سوف يتم خلال الساعات القليلة القادمة صدور اللائحة التنفيذية للقانون‏,‏ ليتم بعدها توزيع الإقرارات علي المأموريات لكي يتقدم لها الممولون‏.‏ ويبقي السؤال‏:‏ كيف يتم حساب هذه الضريبة؟ وماهي حدود الإعفاء؟ وهل تختلف الضريبة في الايجارات القديمة عن الجديدة؟ وما هو موقف السكن العائلي والوحدات المستغلة في أنشطة تجارية وصناعية؟

في البداية يؤكد طارق فراج رئيس مصلحة الضرائب العقارية أن القانون سيطبق علي جميع أنحاء الجمهورية‏,‏ ويجب علي جميع المنتفعين تقديم الإقرار قبل نهاية العام الحالي حتي لو لم يكن العقار خاضعا للضريبة مثل المناطق الريفية‏.‏

وأشار إلي أنه سيتم البدء بالمناطق الأكثر رفاهية مثل قري الساحل الشمالي‏.‏ ويوضح المحاسب القانوني أشرف عبدالغني رئيس جمعية خبراء الضرائب والمحاسبة أن اللائحة المنتظرة لقانون الضرائب العقارية الجديد يجب أن تعالج أوجه القصور وتوضح بعض الأمور الغامضة‏,‏ خاصة أنه لايحتوي في مواده المنظمة للضريبة علي العقارات السكنية والشقق أيا من أوجه الخلاف‏,‏ ولكنه يري أن أغلب تأثيرات هذا القانون الجديد سوف تقع في مجال الأنشطة التجارية والصناعية‏,‏ فأغلب المصانع الحديثة تم إنشاؤها داخل المناطق العمرانية الجديدة‏,‏ وكانت لاتخضع قبل هذا القانون للضريبة العقارية‏,‏ أما المشكلة الحقيقية فهي احتساب الضريبة بنسبة‏60%‏ من مساحة الأرض المبني عليها المصنع ووفقا لسعر المتر في هذه المنطقة لتحديد القيمة السوقية للأرض والمباني التي يتم في ضوئها حساب القيمة الايجارية للمصنع‏.‏ وينبه إلي أن نسبة‏60%‏ كبيرة جدا ولا تمثل في الحقيقة المساحة التي تبني عليها المنشآت الصناعية في المناطق العمرانية الجديدة‏,‏ حيث يشترط في هذه المناطق ألا تتجاوز المساحة المبني عليها المصنع‏50%‏ من المساحة الكلية للأرض‏,‏ وهذه هي آخر نسبة أقرتها هيئة المجتمعات العمرانية
الجديدة بعد أن كانت لاتتجاوز‏30 %.‏
ويطالب أشرف عبدالغني باحتساب سعر المتر لهذه الأراضي بنفس السعر الذي تم الشراء به وقت التخصيص وليس سعرها الحالي‏,‏ كما يطالب بتوضيح بعض العبارات التي وردت بالقانون مثل أن القانون يخضع الأراضي والمصانع المستغلة لذلك لابد من توضيح حالة الأراضي المستغلة بشكل مؤقت مثل الأراضي التي تخصصها الشركات كمخازن مؤقتة أو جراجات مؤقتة للعاملين بها‏,‏ فهل يعتبر ذلك وفقا للقانون بمثابة استغلال تجاري دائم؟

ويضيف أشرف عبدالغني أن من المطالب أيضا أن تعامل الشقق الفندقية معاملة الشقق المفروشة والتي منحها القانون إعفاء ضريبيا‏,‏ كما يجب أن تضم لجان التقييم مندوبين من اتحاد الصناعات ومن غرفة الفنادق لأنهم أكثر إدراكا لطبيعة هذه الأنشطة‏.‏

كما يطالب رئيس جمعية خبراء الضرائب والمحاسبة بضرورة توضيح بعض المسميات في القانون مثل‏‏ الوحدات التامة هي التي تخضع للضريبة‏)‏ ولابد من تعريف وتوضيح المقصود بكلمة التامة فهل تعني الوحدات التي يتسلمها المواطن تحت مسمي نصف تشطيب أم كاملة التجهيزات؟ ويضيف‏:‏ نحن مع تعريف الوحدة التامة بأنها الجاهزة للسكن أو المصنع أو الفندق الجاهز للتشغيل‏.‏

ويلخص رئيس جمعية خبراء الضرائب والاستثمار مشكلة الضرائب العقارية علي الوحدات السكنية في الإجراءات حيث يطالب المواطن العادي بملء الإقرار الضريبي الخاص به‏,‏ ويضع تقديره الشخصي في ميعاد محدد وقد تصل الغرامة في حالة عدم تقديم الاقرار أو تأخيره إلي ألفي جنيه‏,‏ وقد يكون هذا المبلغ أكبر من الضريبة نفسها التي تفرض علي الوحدة‏!‏ ويري أنه من الضروري أن يتم إعلام الشخص الذي يجب عليه سداد الضريبة بشكل مباشر‏.‏

إزالة التشوهات
حملنا العديد من التساؤلات والمطالب التي دارت حول هذا القانون الجديدة وتوجهنا إلي إسماعيل عبدالرسول مستشار وزير المالية لشئون الضريبة العقارية الذي أوضح أن أهم دافع من دوافع إصدار هذا القانون هو إزالة التشوهات الاقتصادية في السوق العقارية التي نتجت عن تطبيق القانون السابق‏,‏ حيث لاتفرض الضريبة إلا علي عقارات كائنة بمناطق محددة دون غيرها‏,‏ وقد ترتب علي ذلك إعفاء الكثير من العقارات المبنية الكائنة في مناطق سياحية أو مجتمعات عمرانية جديدة علي الرغم من ارتفاع مستواها العمراني أو ارتفاع مستوي دخل ملاكها‏,‏ الأمر الذي يؤدي بالقانون إلي مد نطاق أحكامه إلي هذه العقارات جميعها‏,‏ تحقيقا للمساواة والعدالة الضريبية‏,‏ والحد من التهرب الضريبي‏.‏

ويشير إلي أن هذا القانون استحدث عددا من الأحكام المهمة منها إخضاع جميع العقارات المبنية للضريبة‏,‏ كأصل عام دون تعليق هذا الخضوع علي صدور قرارات وزارية‏,‏ كما تم توحيد سعر الضريبة الي‏10%‏ من القيمة الايجارية المحددة وفقا لأحكام القانون‏,‏ كما جعل القانون مدة حصر والتقدير للقيمة الايجارية للعقارات المبنية خمس سنوات بدلا من عشر سنوات‏,‏ وتم تخفيض مدة تقديم التظلم من قرارات لجان التقدير إلي ستين يوما بدلا من ستة أشهر من تاريخ الإعلان ونشر التقديرات مع تقرير تأمين لضمان جدية الطعن قدره خمسون جنيها بدلا من عشرين جنيها كحد أقصي في القانون السابق‏.‏

بالإضافة إلي تغيير شكل لجان الطعن وإعادة تنظيم أعمالها لضمان الحيادية التامة ومنح القانون إعفاء لكل عقار مكلف بأداء الضريبة بواقع‏6‏ آلاف جنيه في السنة بالنسبة للوحدات المستغلة في أغراض السكن وتتحمل الدولة بأعباء الضريبة نيابة عن غير القادرين‏.‏

وعن العقارات المعفاة من هذه الضريبة يقول إن القانون الجديد أبقي علي الاعفاءات للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام القانونين رقمي‏49‏ لسنة‏1977‏ و‏136‏ لسنة‏1981‏ والقوانين الخاصة الصادرة قبلها إلي أن يعاد التقدير لتلك العقارات فور انقضاء العلاقة الإيجارية بإحدي الطرق القانونية‏,‏ وحرص القانون علي منح المزيد من التيسيرات والاعفاءات الضريبية لبعض العقارات لطبيعة استخدامها ومنها الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة وفقا للقانون والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب ادارتها أو لممارسة الأغراض التي أنشئت من أجلها‏,‏ وكذلك المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجئ والمبرات والمقار المملوكة للأحزاب السياسية والنقابات المهنية بشرط أن يتم استخدامها في الأغراض المخصصة لها‏.‏ بالإضافة إلي إعفاء الأحواش ومباني الجبانات‏.‏

الرفع المؤقت
وأضاف مستشار وزير المالية أن هناك حالات أجاز فيها المشرع رفع الضريبة كليا أو جزئيا بحسب الأحوال‏,‏ لبعض الحالات مؤقتا لحين زوال الأسباب الموجبة لذلك‏,‏ ومنها حالة تهدم أو تخرب العقار جزئيا أو كليا إلي درجة تحول دون الانتفاع بالعقار كله و جزء منه‏,‏ وإذا أصبحت الأرض المستغلة عن العقارات المبنية غير مستغلة‏,‏ وهنا يطلب من المكلف أداء الضريبة في حالة انطباق إحدي تلك الحالات ــ أن يتقدم بطلب لجهة ربط وتحصيل الضريبة مع سداد تأمين قدره خمسون جنيه وتقديم ما يدل علي أداء آخر قسط مستحق من الضريبة قبل حدوث الحالة محل الطلب‏,‏ ويرد التأمين إذا ما قبل طلبه‏,‏ وتنظر لجان الحصر والتقدير ولجان الطعن هذا الطلب‏,‏ وتقرر رفع الضريبة كليا أو جزئيا‏.‏

وإذا زالت عن أي عقار أسباب الرفع وجب علي المكلف اخطار المأمورية بذلك خلال ستين يوما من تاريخ زوال سبب الرفع لاعادة ربط العقار بالضريبة وإلا اعتبر متهربا من أداء الضريبة وانطبقت عليه عقوبة التهرب المنصوص عليها في القانون‏.‏

ويوضح أن كل المباني القائمة حاليا خاضعة للضريبة سواء كانت فيلات مبنية او عمارات او عوامات او شاليهات أيا كان موقعها الجغرافي وتفرض الضريبة أيضا علي الأراضي الفضاء المستغلة كجراجات ومشاتل أو مؤجرة وغيرها علي أن ترفع الضريبة اذا اصبحت الأراضي الفضاء غير مستغلة كما تخضع للضريبة التركيبات التي تقام علي اسطح وواجهات العقارات اذا كانت مؤجرة او كان التركيب مقابل نفع او أجر ويشير الي أن المقصود بالعقار في القانون الجديد هو كل وحدة سكنية في المبني وليس المبني بالكامل‏.‏

المالك ام المستأجر
وردا علي تساؤلات المواطنين والخبراء حول تحديد المسئول عن سداد الضريبة المالك ام المستأجر؟ أجاب مستشار الوزير أن القانون يؤكد أن المالك او من له حق الانتفاع او الاستغلال بالعقار هو المكلف بأداء الضريبة علي العقارات المبنية‏,‏ أي أن المستأجر لايعد أحد المكلفين بأداء هذه الضريبة كما أنه لايجوز الرجوع علي المستأجر لسداد الضريبة إلا في حدود الأجرة المستحقة عليه وبعد رفض المالك سدادها وبعد أن تخطره مصلحة الضرائب العقارية بذلك بكتاب موصي عليه بعلم الوصول وفي هذه الحالة يعد ما يحصل عليه المستأجر بما يفيد تحصيل الضريبة منه ايصالا من المكلف بالضريبة باستيفائه للأجرة المستحقة له وفي حدود ما تم اداؤه للمصلحة وبالتالي لايجوز للمالك الرجوع علي المستأجر بطلب الأجرة المسددة منه لجهة التحصيل او اقامة دعاوي قضائية بطرده لعدم سداد الأجرة‏.‏

الإيجارات القديمة
أما الوضع بالنسبة للشقق المؤجرة وفقا للايجارات القديمة فلن يتم تقدير القيم الايجارية لهذه الوحدات إلا في حالة انقضاء العلاقة الايجارية لأسباب قانونية وسوف يستفيد من ذلك المالك المقيم والمالك المؤجر والقانون لم يفرق بينهما ففي حالة اقامة المالك في عقار يملكه لايخرج موقفه عن أحد الافتراضات التالية‏,‏ او لها أن المالك مقيم في عقار ملكه في ظل قوانين سابقة ومحدد له قيمة ايجارية ومستفيد من اعفاءات مقررة وفقا لتلك القوانين مثل الايجار القديم وهنا يظل مستفيدا منها الي أن يتصرف من العقار او يقوم بتأجيره للغير فيخضع في هذه الحالة للقانون الجديد‏.‏

والحالة الأخري هي أن المالك مقيم في عقار وخضع فعلا لأحكام القانون الجديد وقدرت له قيمة ايجارية تقل عن‏6000‏ جنيه في السنة فانه بالتالي معفي من اداء الضريبة‏.‏ وفي حالة أن المالك مقيم في عقار خاضع لأحكام القانون الجديد وزادت القيمة الايجارية التي حددتها اللجان المختصة علي حد الاعفاء فان مازاد علي حد الاعفاء سوف يضع للضريبة بنسبة‏10%.‏

المنزل العائلي
ويشير اسماعيل عبد الرسول الي أن الضريبة تحسب علي كل وحدة سكنية علي حدة حتي لو تعددت الوحدات التي يمتلكها نفس الشخص سواء كانت في نفس العقار او في عقارات متفرقة مهما كان موقعها الجغرافي‏.‏ أما من يملك منزلا عائليا له ولأولاده وثابت ملكيته له فقط‏,‏ فاذا كان هذا العقار وحدة سكنية واحدة وخضع للقانون الجديد فسوف يحاسب ضريبيا عنه كوحدة سكنية واحدة مع مراعاة حد الاعفاء‏6000‏ جنيه‏.‏ أما اذا كان المنزل عبارة عن عدد من الوحدات السكنية فتحاسب كل وحدة سكنية منها ضريبا علي حدة مراعاة حد الاعفاء السابق‏.‏

ازدواج ضريبي
وعن موقف العقارات المقامة علي أرض زراعية مربوطة بضريبة الأطيان يوضح مستشار الوزير ان الضريبة العقارية تسري عليها وسوف ترفع عنها ضريبة الأطيان منعا للازدواج الضريبي وذلك بمراعاة أحكام قوانين حماية الرقعة الزراعية والتي تتيح البناء علي هذا النوع من الأراضي بشروط محددة مذكورة في هذه القوانين‏.‏

الوحدات التجارية والصناعية
وعن الوحدات المستخدمة في اغراض تجارية او صناعية تسير الي أنها تخضع للضريبة بسعر‏10%‏ بعد خصم نسبة‏32%‏ مقابل مصاريف صيانة وبدون تمتع بالاعفاء المقرر‏6000‏ جنيه وتختلف الوحدات التجارية عن الوحدات السكنية في السنة المخصومة مقابل تكاليف الصيانة‏,‏ حيث تبلغ هذه النسة‏30%‏ في حالة الوحدات السكنية و‏32%‏ في حالة الوحدات غير السكنية ويبلغ الحد الأقصي للزيادة التي تترتب علي اعادة تقدير القيمة الايجارية للعقارات السكنية‏30%‏ كل خمس سنوات في حين تبلغ هذه النسبة‏45%‏ في حالة العقارات المستعملة في غير الأغراض السكنية‏.‏

ويتم حساب العبء الضريبي للمنشآت الصناعية وفقا لتحديد المساحة الكلية للمنشأة وتحديد المساحة التي تشغلها المباني بواقع‏60%‏ من جملة المساحة وتقدير القيمة المحسوبة للمباني من خلال حاصل ضرب سعر متر الأرض في المساحة التي تم تحديدها في الخطوة السابقة‏.‏

وتقدر القيمة الايجارية السنوية للمنشأة بواقع‏3%‏ من القيمة الرأسمالية للمباني ويتم استبعاد نسبة‏32%‏ من القيمة الايجارية السنوية كمصاريف صيانة‏.‏

مواعيد الاقرار
أما عن موعد تقديم الاقرار الضريبي فيوضح اسماعيل عبد الرسول أنه يقدم في حالة الحصر الخمس مرة واحدة كل خمس سنوات وذلك من النصف الثاني من السنة السابقة للحصر من كل من العقارات التي يملكها او ينتفع بها مقدم الاقرار‏.‏

أما اذا كان عقار صاحب الاقرار مستجدا او اضاف وحدات علي عقاره مثل بناء ادوار اخري او تعلية وكان عقاره قد سبق حصره او أحدث في عقاره تعديلات أثرت علي القيمة الايجارية او استغل أرضا كانت فضاء فيقدم اقراره في موعد اقصاه نهاية شهر ديسمبر من السنة التي حدثت او طرأت فيها تلك المستجدات‏.‏

أسس التقدير
وعن المخاوف التي يطرحها البعض من احتمال ان تكون التقديرات الخاصة باللجان الحصر والتقييم مبالغا فيها يقول مستشار وزير المالية أن هذه اللجان ستقوم بالتحقق من مجموعة كبيرة من المواصفات الموضعية بمكان العقار مثل عرض الشارع وتشجيره ورصفه وهل يطل العقار علي حديقة او نهر او بحر وطبيعة مواد البناء وطبيعة الحي؟ وهل به مرافق أم لا؟

وهل هي مصانة؟ وهل تصل المرافق لكل الوحدات؟ كما سيتم عمل استطلاع لأسعار الايجارات السارية في المنطقة‏,‏ ويتم الاعلان عن تقديرات القيمة الايجارية بعد اعتمادها من وزير المالية وذلك في كل الأماكن التي يتردد عليها غالبية المكلفين مثل مقار المحافظات ومجالس المدن والأحياء ومراكز الشرطة وسيتم نشر هذه التقديرات في الجريدة الرسمية بالاضافة الي اخطار المكلف بأداء الضريبة بتلك التقديرات والضريبة بكتاب موصي عليه بعلم الوصول علي العنوان الثابت بمأمورية الضرائب المختصة او علي العنوان المختار الوارد بالاقرار المقدم منه

حق الطعن
ويحق للمكلف بأداء الضريبة أن يطعن علي القيمة الايجارية التي قدرتها لجان الحصر والتقدير وذلك امام لجان الطعن المشكلة وفقا لهذا القانون بكل محافظة وثانيا له الحق في اللجوء للقضاء الاداري‏.‏ ويقول طارق فرج رئيس مصلحة الضرائب العقارية ان اللائحة التنفيذية للقانون سوف يتم اعلانها خلال الساعات القليلة المقبلة وسوف يتم نشرها في الجريدة الرسمية ثم يتم توزيع الاقرارات علي المأموريات ليتقدم لها الممولون وتشمل هذه الاقرارات سبعة انواع مختلفة منها اقرار للوحدات السكنية وغير السكنية بنفس العقار‏,‏ واقرارات للأنشطة المختلفة مثل الأنشطة السياحية والفندقية والمطارات‏,‏ والمواني‏,‏ وتم تخصيص مكاتب في كل مأمورية للرد علي استفسارات الممولين‏.‏



المصدر : الاهرام